Wat is projectdekkingswaarde?
De projectdekkingswaarde is een berekende waarde die GrondVrij gebruikt om te beoordelen hoeveel financieringsruimte een vastgoedproject kan bieden. Binnen de GrondVrij-systematiek wordt deze waarde bepaald door de verwachte verkoopwaarde van het toekomstige vastgoed te verminderen met de overeengekomen aanneemsom.
Projectdekkingswaarde = verwachte VON-waarde – overeengekomen aanneemsom
De uitkomst geeft een indicatie van de waarde die binnen het project aan de grondpositie kan worden toegerekend. Deze waarde vormt een belangrijk uitgangspunt bij het beoordelen van de financieringsruimte.
Tip: De projectdekkingswaarde is niet hetzelfde als de oorspronkelijke aankoopprijs van de grondpositie, de huidige taxatiewaarde, de winst van de ontwikkelaar of een gegarandeerde verkoopopbrengst.
Hoe berekent GrondVrij de projectdekkingswaarde?
Om de projectdekkingswaarde te berekenen, trekt GrondVrij de overeengekomen aanneemsom af van de verwachte verkoopwaarde van het vastgoed.
In onderstaand rekenvoorbeeld bestaat het project uit tien woningen met een totale verwachte verkoopwaarde van € 5.000.000 en een aanneemsom van € 2.750.000. De projectdekkingswaarde bedraagt daarmee € 2.250.000.
Wat laat dit rekenvoorbeeld zien?
GrondVrij financiert 60% van de projectdekkingswaarde van € 2.250.000, oftewel € 1.350.000. De ontwikkelaar ontvangt € 1.215.000 voor de verkoop van het bloot eigendom van de grond en kan het project blijven realiseren.
Wat betekent dit voor de ontwikkelaar?
De oorspronkelijke aankoopprijs van de grond bedraagt € 750.000. Hiermee kan de ontwikkelaar de aankoop betalen of eerder geïnvesteerd kapitaal vrijmaken. De resterende € 465.000 vormt aanvullende financiële ruimte voor het project, vóór eventuele kosten en verplichtingen.
Wat gebeurt er bij terugkoop?
Bij terugkoop betaalt de ontwikkelaar € 1.350.000 vóór indexering. Het verschil van € 135.000 vormt de grondtransactiemarge van GrondVrij. De terugkoopwaarde wordt geïndexeerd tot het moment van terugkoop.
Dit is een fictief rekenvoorbeeld. De financieringsruimte, aankoopwaarde, indexering en terugkoopvoorwaarden worden per project afzonderlijk vastgesteld.
Waarom kijkt GrondVrij verder dan de taxatiewaarde?
Een traditionele vastgoedfinanciering kijkt vaak naar de waarde van de grond of het vastgoed op een specifieke peildatum. GrondVrij beoordeelt daarnaast welke waarde de grondpositie binnen het toekomstige project kan vertegenwoordigen.
Daarbij worden onder andere de volgende factoren beoordeeld:
- Geldende bestemming: wat mag er volgens de huidige planologische regels op de locatie worden gerealiseerd?
- Ontwikkelmogelijkheden: welke woningen of andere vastgoedeenheden kunnen worden gebouwd?
- Verwachte verkoopwaarde: welke opbrengst wordt verwacht bij verkoop van het vastgoed?
- Aanneemsom: welke bouwkosten zijn contractueel overeengekomen?
- Juridische structuur en zekerheden: welke eigendomsrechten en zekerheidsrechten worden vastgelegd?
- Looptijd en afwikkeling: hoe en wanneer wordt de financiering naar verwachting terugbetaald?
GrondVrij kijkt daarmee niet uitsluitend naar wat grond vandaag waard is, maar ook naar de mogelijkheden en financiële haalbaarheid binnen het beoogde project.
Tip: Wil je meer weten over de verschillende waardebegrippen? Lees Grondwaarde uitgelegd: wat bepaalt de waarde van grond?
Hoeveel van de projectdekkingswaarde financiert GrondVrij?
GrondVrij financiert in principe maximaal 60% van de berekende projectdekkingswaarde. Het daadwerkelijke percentage hangt onder andere af van de grondpositie, de risico’s en de beschikbare zekerheden.
De verhouding tussen het financieringsbedrag en de projectdekkingswaarde noemen we LTPCV (Loan-to-Project-Cover-Value).
Meer weten? In het kennisartikel LTPCV uitgelegd lees je hoe GrondVrij deze financieringsverhouding gebruikt bij de beoordeling van grondposities.
Wat betekent de projectdekkingswaarde voor een investeerder?
Voor investeerders geeft de projectdekkingswaarde inzicht in de berekende dekking van een financiering. GrondVrij financiert in principe maximaal 60% van deze waarde, waardoor een berekende dekkingsmarge van minimaal 40% overblijft.
Tegenover iedere € 6 aan financiering staat daarmee € 10 aan berekende projectdekkingswaarde.
Deze marge biedt extra houvast. Daarnaast beoordeelt GrondVrij per project de juridische structuur en beschikbare zekerheden, zoals een hypotheekrecht op de grondpositie.
Lees meer over zekerheden en risico’s bij GrondVrij of bekijk de mogelijkheden via GrondVrij Investeren.
Wat betekent de projectdekkingswaarde voor een projectontwikkelaar?
De projectdekkingswaarde bepaalt mede hoeveel financieringsruimte GrondVrij beschikbaar kan stellen. Hiermee kan een ontwikkelaar grond financieren zonder deze eerst volledig zelf te hoeven aankopen, of kapitaal vrijmaken dat al in een grondpositie vastzit.
Wanneer de grond nog moet worden aangekocht
GrondVrij kan de grond onder voorwaarden rechtstreeks van de oorspronkelijke grondeigenaar verwerven. Hierdoor hoeft de ontwikkelaar de aankoop niet eerst volledig zelf te financieren en houdt hij financiële ruimte over voor de ontwikkeling.
Wanneer de ontwikkelaar de grond al bezit
GrondVrij kan het bloot eigendom van de grond overnemen. Hierdoor komt eerder geïnvesteerd kapitaal vrij, terwijl de ontwikkelaar via erfpacht en opstalrecht het project kan blijven realiseren.
Lees meer over de mogelijkheden via GrondVrij Ontwikkelen of ontdek hoe je kapitaal kunt vrijmaken uit grond.
Projectdekkingswaarde als basis voor een verantwoorde financiering
De projectdekkingswaarde helpt GrondVrij om grondposities op een consistente en projectgerichte manier te beoordelen.
Daarbij wordt niet uitsluitend gekeken naar de huidige grondwaarde, maar ook naar de verwachte opbrengsten, de ontwikkelkosten, de juridische structuur en de risico’s van het project.
Voor projectontwikkelaars kan deze benadering financiële ruimte creëren om projecten te realiseren. Voor investeerders biedt zij inzicht in de berekende dekking en de uitgangspunten waarop een financiering is gebaseerd.
De projectdekkingswaarde vormt daarmee een belangrijk onderdeel van een bredere, zorgvuldige beoordeling van grondposities en financieringen.
Lees ook hoe het GrondVrij-model werkt: van grondwaarde naar financiële ruimte.
Wat kan grondwaarde voor jou betekenen?
Wil je investeren, kapitaal vrijmaken voor een ontwikkeling of meer financiële ruimte creëren voor wonen?
Bespreek je situatie met een specialist van GrondVrij. We denken mee over de mogelijkheden en geven helder aan welke vervolgstap passend is.
