Risico’s van investeren

Welke risico’s zijn er bij investeren in grond en vastgoed?

Bij investeren in grond- en vastgoedprojecten kunnen verschillende risico’s een rol spelen. Deze kunnen invloed hebben op de waarde van de grondpositie, de looptijd en de terugbetaling van je investering.

1. Verkoop- en marktrisico

Woningen of andere eenheden kunnen later, langzamer of tegen lagere prijzen worden verkocht dan verwacht. Daardoor kan geld later beschikbaar komen en kan er minder ruimte zijn om de financiering terug te betalen.

2. Waarderingsrisico

De projectdekkingswaarde is gebaseerd op onderbouwde verwachtingen en aannames, zoals verwachte verkoopprijzen en bouwkosten. Wanneer verkoopprijzen lager uitvallen of kosten stijgen, kan de uiteindelijke waarde lager zijn dan vooraf berekend. Hierdoor kan ook de beschikbare dekking van de financiering afnemen. Lees meer over hoe GrondVrij de projectdekkingswaarde berekent.

3. Vergunningen en procedures

Vergunningen, publieke besluitvorming, beleid of de geldende bestemming kunnen langer duren, veranderen of anders uitpakken dan verwacht. Dit kan gevolgen hebben voor de uitvoering, waarde en looptijd van het project.

4. Stijgende bouw- en projectkosten

Bouwkosten, infrastructuurkosten, rente, belastingen of andere projectkosten kunnen stijgen. Hierdoor blijft er minder financiële ruimte over binnen het project en kan de projectdekkingswaarde afnemen.

5. Ontwikkelaars- en tegenpartijrisico

Een projectontwikkelaar of andere betrokken partij kan financiële, organisatorische of operationele problemen krijgen. Dit kan leiden tot vertraging bij de uitvoering van het project, rentebetalingen, terugkoop, teruglevering of aflossing.

6. Herfinancieringsrisico

Soms is de terugbetaling van een investering afhankelijk van een nieuwe financiering. Het kan voorkomen dat deze financiering niet op tijd beschikbaar komt, alleen tegen minder gunstige voorwaarden mogelijk is of helemaal niet wordt verstrekt. Hierdoor kan de geplande aflossing vertragen of onder druk komen te staan.

7. Beperkte verhandelbaarheid

Een investering heeft een afgesproken looptijd en is in beginsel niet tussentijds opvraagbaar of vrij verhandelbaar. Houd er daarom rekening mee dat je geld gedurende de looptijd vaststaat en je jouw investering niet zomaar kunt verkopen of opnemen.

8. Langere looptijd

De looptijd van een grond- of vastgoedontwikkeling is niet altijd vooraf precies te voorspellen. Vergunningen, bouw, verkoop, terugkoop of herfinanciering kunnen langer duren dan verwacht. Hierdoor kan de terugbetaling worden uitgesteld en blijft je kapitaal mogelijk langer vaststaan.

Welke rol spelen grondwaarde en juridische zekerheden?

Bij GrondVrij staat een concrete grondpositie centraal. Anders dan bij een financiering die uitsluitend afhankelijk is van toekomstige bedrijfsinkomsten, is er een tastbare onderliggende waarde.

Daarnaast worden per propositie afspraken gemaakt over de juridische structuur en de beschikbare zekerheden.

In Nederland kan GrondVrij bijvoorbeeld het bloot eigendom van een grondpositie verkrijgen, terwijl de ontwikkelaar via erfpacht en opstalrecht het project kan blijven realiseren. Waar van toepassing kan daarnaast een hypotheekrecht worden gevestigd, vaak een eerste recht van hypotheek. De exacte eigendomsrechten, zekerheden en rangorde verschillen per investering.

Naast deze juridische zekerheden werkt GrondVrij met een berekende dekkingsmarge. Daarbij wordt bewust niet de volledige projectdekkingswaarde gefinancierd.

Deze combinatie biedt extra houvast, maar is geen garantie voor volledige terugbetaling. De uiteindelijke opbrengst kan lager uitvallen dan verwacht. Ook kunnen andere partijen op basis van hun rechten voorrang hebben bij de verdeling van de opbrengst.

Lees in LTPCV uitgelegd hoe GrondVrij de verhouding tussen de financiering en de projectdekkingswaarde beoordeelt.

Wat gebeurt er als een ontwikkelaar uitvalt?

Wanneer een ontwikkelaar zijn verplichtingen niet meer kan nakomen, betekent dit niet automatisch dat de grondpositie of de mogelijkheden voor afwikkeling verdwijnen.

Afhankelijk van de juridische structuur en de fase van het project kan GrondVrij onderzoeken of een andere ontwikkelaar het project kan overnemen of dat het plan in aangepaste vorm kan worden voortgezet. In bijzondere situaties, zoals wanprestatie of ernstige tekortkomingen, kunnen bovendien aanvullende contractuele en juridische rechten bestaan. Onder bepaalde voorwaarden kan GrondVrij bijvoorbeeld het erfpacht- en/of opstalrecht beëindigen.

Welke mogelijkheden daadwerkelijk beschikbaar zijn, hangt af van de gemaakte afspraken en de toepasselijke juridische voorwaarden. Ook in deze situatie blijft het risico bestaan dat de afwikkeling langer duurt of onvoldoende oplevert om alle investeerders volledig terug te betalen. Lees meer over wat er met je investering gebeurt als een projectontwikkelaar uitvalt.

Kun je je inleg verliezen?

Ja. Bij investeren bestaat altijd het risico dat je een deel van je inleg verliest.

De grondpositie, juridische rechten en dekkingsmarge bieden extra houvast, maar voorkomen niet dat een project anders verloopt dan verwacht. Wanneer de uiteindelijke opbrengst en de beschikbare zekerheden onvoldoende zijn om de financiering volledig terug te betalen, kan een deel van je inleg verloren gaan. Daarom is het belangrijk dat je vooraf niet alleen naar het verwachte rendement kijkt, maar ook naar de risico’s en voorwaarden van de betreffende investering.

Hoe beoordeelt GrondVrij deze risico’s?

GrondVrij beoordeelt iedere voorgenomen grondtransactie zorgvuldig voordat een financiering tot stand komt.

Daarbij wordt onder andere gekeken naar:

• de grondpositie en eigendomssituatie;
• de bestemming en ontwikkelmogelijkheden;
• de overeengekomen waarde en voorwaarden;
• de financieringsstructuur en geldstromen;
• de beschikbare zekerheden;
• de financiële risico’s en de manier waarop het project wordt afgewikkeld;
• de vereiste besluitvorming en juridische vastlegging.

Deze beoordeling vormt een vast onderdeel van de besluitvorming voorafgaand aan een transactie. Door de grondpositie, financiële haalbaarheid en juridische afspraken zorgvuldig te beoordelen, wil GrondVrij risico’s inzichtelijk maken en waar mogelijk beperken. Dat neemt niet weg dat iedere investering risico’s blijft kennen.

Waar moet je als investeerder zelf op letten?

Een goede investeringsbeslissing begint bij inzicht in de mogelijkheden én de risico’s. Kijk daarom niet alleen naar het verwachte rendement, maar ook naar de looptijd, de grondpositie, de juridische zekerheden en de afspraken over terugbetaling. Bedenk daarnaast dat je investering mogelijk langer vaststaat dan gepland en dat de uiteindelijke opbrengst lager kan uitvallen dan verwacht. Wil je weten hoe GrondVrij investeringen beoordeelt en welke mogelijkheden er zijn? Bekijk GrondVrij Investeren.

Bewust investeren begint bij inzicht in de risico’s

Investeren draait dus niet alleen om het verwachte rendement. Het gaat ook om inzicht in de risico’s en de afspraken die daartegenover staan. GrondVrij werkt met concrete grondposities, onderbouwde waarden en juridisch vastgelegde rechten en zekerheden. Deze bieden extra houvast, maar nemen de risico’s van investeren niet volledig weg. Zo krijg je meer inzicht in de mogelijkheden én in de risico’s van een investering. Want wie de risico’s begrijpt, kan bewuster investeren.