Wat is LTPCV?
LTPCV staat voor Loan-to-Project-Cover-Value. Het is een kengetal waarmee GrondVrij beoordeelt welk deel van de berekende projectdekkingswaarde wordt gefinancierd.
De LTPCV vergelijkt dus de financiering met de projectdekkingswaarde van het project.
Binnen de GrondVrij-systematiek staat LTPCV centraal bij het bepalen van de financieringsruimte.
Hoe wordt de LTPCV berekend?
Eerst wordt de projectdekkingswaarde bepaald:
Verwachte VON-waarde – overeengekomen aanneemsom = projectdekkingswaarde
Stel:
- Verwachte verkoopwaarde (V.O.N.): € 5.000.000
- Aanneemsom: € 2.750.000
- Projectdekkingswaarde: € 2.250.000
- Financiering via GrondVrij: € 1.350.000
De berekening wordt dan:
€ 1.350.000 ÷ € 2.250.000 × 100% = 60% LTPCV
GrondVrij financiert in principe niet meer dan 60% van de berekende projectdekkingswaarde. Afhankelijk van het project, de risico’s en de beschikbare zekerheden kan dit percentage lager zijn.
Wil je meer weten over de berekening van de onderliggende waarde? Lees hoe GrondVrij de projectdekkingswaarde bepaalt.
Wat betekent een LTPCV van 60%?
Een LTPCV van 60% betekent dat tegenover iedere € 6 aan financiering € 10 aan berekende projectdekkingswaarde staat.
Binnen deze berekening blijft dus 40% van de projectdekkingswaarde buiten de financiering. Dit vormt een dekkingsmarge binnen de financieringsstructuur.
Waarom gebruikt GrondVrij LTPCV?
In vastgoedfinanciering wordt vaak gewerkt met kengetallen zoals LTV en LTC. GrondVrij kijkt primair naar de projectdekkingswaarde en gebruikt daarom LTPCV als uitgangspunt.
LTPCV staat daarbij nooit op zichzelf. GrondVrij beoordeelt onder andere ook:
- de grondpositie en bestemming;
- de verwachte verkoopwaarde;
- de overeengekomen aanneemsom;
- de juridische structuur en zekerheden;
- de looptijd en aflossingsroute;
- de financiële haalbaarheid van het project.
Zo wordt niet alleen naar één percentage gekeken, maar naar het project als geheel.
LTPCV is daarmee één onderdeel van de bredere beoordeling van een grondpositie. Lees ook hoe het GrondVrij-model werkt.
Wat betekent LTPCV voor jou als investeerder?
LTPCV geeft inzicht in de verhouding tussen het financieringsbedrag en de berekende projectdekkingswaarde. Bij een LTPCV van 60% wordt niet de volledige berekende waarde gefinancierd. De resterende 40% vormt binnen deze berekening een dekkingsmarge.
Dit geeft extra houvast, maar is geen garantie voor terugbetaling. De projectdekkingswaarde is gebaseerd op verwachtingen en aannames. Verkoopprijzen, bouwkosten en andere omstandigheden kunnen veranderen, waardoor de daadwerkelijke dekking lager kan uitvallen. Ook verlies van (een deel van) de inleg blijft mogelijk.
Lees meer over de risico’s van investeren of bekijk de mogelijkheden via GrondVrij Investeren.
LTPCV in het kort
LTPCV = financiering ÷ projectdekkingswaarde × 100%
Het percentage laat zien welk deel van de berekende projectdekkingswaarde wordt gefinancierd. Binnen GrondVrij bedraagt dit in principe maximaal 60%.
Daarmee is LTPCV een belangrijk onderdeel van de manier waarop GrondVrij grondposities en financieringen beoordeelt, naast onder andere de grondwaarde, juridische structuur, zekerheden en financiële haalbaarheid.
Wat kan grondwaarde voor jou betekenen?
Wil je investeren, kapitaal vrijmaken voor een ontwikkeling of meer financiële ruimte creëren voor wonen?
Bespreek je situatie met een specialist van GrondVrij. We denken mee over de mogelijkheden en geven helder aan welke vervolgstap passend is.
