Hoe werkt het GrondVrij-model? Van grondwaarde naar financiële ruimte

Hoe werkt kapitaal vrijmaken uit grond?

Binnen het GrondVrij-model wordt een grondpositie beoordeeld op onder andere de eigendomssituatie, bestemming, ontwikkelmogelijkheden, financiële haalbaarheid en beschikbare zekerheden.

Past de grondpositie binnen het model, dan kan GrondVrij tijdelijk een eigendomspositie in de grond verkrijgen. Daardoor kan waarde die in de grond vastzit beschikbaar komen, zonder dat altijd hoeft te worden gewacht op de uiteindelijke verkoop van het project of de grond.  

Van grondpositie naar afwikkeling in 4 stappen

GrondVrij maakt grondwaarde die vastzit werkbaar. Bij de projectontwikkelaar kan kapitaal al vastzitten in een grondpositie, of hij heeft juist veel financiële ruimte nodig om grond te verwerven. GrondVrij beoordeelt de grondpositie en neemt deze, wanneer zij binnen het model past, tijdelijk in eigendom. Investeerders stellen hiervoor kapitaal beschikbaar en ontvangen op basis van vooraf vastgelegde afspraken rente. De investering wordt gekoppeld aan een concrete grondpositie, met voorwaarden en zekerheden die per propositie worden vastgelegd. Aan het einde van de looptijd wordt de positie afgewikkeld via bijvoorbeeld teruglevering. Zo verbindt GrondVrij financiële ruimte voor ontwikkeling aan rendementsperspectief voor investeerders.  

Stap 1 — Waarde zit vast in de grond

Grond kan een groot deel van de waarde van een vastgoedproject vertegenwoordigen. Die waarde is echter niet direct beschikbaar als geld. Heeft een ontwikkelaar de grond al in bezit, dan kan een aanzienlijk deel van het kapitaal in de grondpositie vastzitten. Moet de grond nog worden verworven, dan vraagt de aankoop juist vooraf veel financiële ruimte. Dat kan betekenen dat er minder financiële ruimte beschikbaar is om:

• het project verder te ontwikkelen;
• infrastructuur of voorbereiding te financieren;
• een volgende locatie aan te kopen;
• meerdere projecten naast elkaar uit te voeren.

De grond vertegenwoordigt dus waarde, maar kan tegelijkertijd financiële ruimte beperken die voor de ontwikkeling nodig is.  

Stap 2 — GrondVrij beoordeelt en structureert de positie

GrondVrij kijkt of de grondpositie binnen het model past. Daarbij wordt niet alleen gekeken naar wat de grond vandaag kost. De beoordeling omvat onder meer:

• de concrete locatie en eigendomssituatie;
• de geldende bestemming;
• wat er op de locatie gerealiseerd mag worden;
• de verwachte verkoopprijzen;
• de overeengekomen bouwkosten;
• de looptijd en fasering;
• de financiële haalbaarheid;
• de juridische positie en beschikbare zekerheden;
• de afspraken over terugkoop of teruglevering.

Wanneer de positie geschikt is, kan GrondVrij het bloot eigendom van de grond tijdelijk in eigendom nemen. Is de ontwikkelaar al eigenaar, dan kan kapitaal vrijkomen. Is een andere partij eigenaar, dan kan GrondVrij de grond rechtstreeks verwerven, zodat de ontwikkelaar deze niet eerst volledig zelf hoeft te financieren. Zo ontstaat financiële ruimte, terwijl GrondVrij via haar eigendomspositie grip houdt op de grondpositie en de uiteindelijke afwikkeling.

 

Stap 3 — Investeerders brengen kapitaal in

Investeerders stellen kapitaal beschikbaar voor een concrete financiering of grondpositie. Vooraf wordt per propositie vastgelegd:

• hoeveel kapitaal wordt aangetrokken;
• waarvoor het kapitaal wordt gebruikt;
• welke rente wordt betaald;
• wat de beoogde looptijd is;
• wanneer rente wordt uitgekeerd;
• hoe de hoofdsom moet worden terugbetaald;
• welke zekerheden en rechten worden gevestigd;
• wat er gebeurt wanneer de planning verandert.

Met het investeerderskapitaal kan GrondVrij de grondpositie tijdelijk in eigendom nemen of de overeengekomen financieringsstructuur uitvoeren. Hierdoor komt voor de ontwikkelaar kapitaal vrij. Het rendement voor investeerders volgt uit de financieringsovereenkomst en de daarin vastgelegde rente- en aflossingsafspraken.  

Stap 4 — Het tijdelijke eigendom wordt afgewikkeld

Aan het einde van de looptijd wordt de grondpositie volgens de vooraf vastgelegde afspraken afgewikkeld. Dat kan bijvoorbeeld gebeuren doordat:

• de ontwikkelaar de grondpositie terugkoopt;
• de grond bij verkoop aan een eindkoper wordt geleverd;
• de grondpositie aan een derde wordt verkocht;
• de positie wordt geherfinancierd;
• een andere vooraf vastgelegde afwikkelingsroute wordt uitgevoerd.

Met de ontvangen verkoop-, terugkoop- of herfinancieringsopbrengst kan de financiering volgens de gemaakte afspraken worden afgelost. De investeerder ontvangt daarbij de hoofdsom terug en, voor zover verschuldigd en beschikbaar, de overeengekomen rente. De precieze route naar terugbetaling verschilt per propositie. Daarom moet deze route altijd duidelijk in de investeringsdocumentatie zijn beschreven. Tip: juridisch verkrijgt GrondVrij tijdelijk een eigendomspositie in de grond. In Nederland betreft dit het bloot eigendom; op Curaçao de volle eigendom.

Van grondwaarde naar financiële ruimte

Grondwaarde hoeft dus niet stil te blijven liggen. Voor ontwikkelaars kan zij meer ontwikkelkracht creëren. Voor particuliere eigenaren kan zij extra financiële ruimte opleveren. En voor investeerders kan zij de tastbare basis vormen onder een investering. Dat is waar GrondVrij voor staat: “laat grondwaarde werken.”